房地产“三支箭”终落地，房企获天量资金，房地产的春天将到来吗

2022年就快要过去了，在这一年来很多行业遭遇到了重大打击，其中有一个行业我想它的消沉低迷是人所共知的，那恐怕就是房地产行业了。过往20年间，我国房地产市场一路的高歌猛进，大量的人因为买到了房子而资产膨胀升值，以至于让我们有了一个错误的迷思，那就是中国的房地产似乎永远只会上涨不会下跌。

可是到了2022年，终于几乎所有的人都意识到了房地产进入到了冰冻期，房子真的是不好卖了，以往我们在房地产领域听到的是各种各样的限制类政策，限售限购首付要提高利率要增加，可是这一年来我们听到的都是解绑的消息，首付在降低银行利率在降低基准利率在降低，开发商也在不断的打折，然而房子真的是越来越难卖了。

但是到了年底终于好消息传来了，监管层的三道红线已经慢慢变成了促进房地产发展的三支箭，那么2023年的房地产会好一些吗？什么是三道红线，这是2021年起住建部对房地产开发商融资提出的三大标准，第一剔除预收款后的资产负债率不超过70%，第二净负债率不超过100%，第三现金短债比不小于一，根据三道红线的出线情况，房地产企业被分为红橙黄绿4档，不同档位的房地产企业还要执行不同的借债标准。

三道红线可以说是对房地产开发商上的紧箍咒，就是要规范他们的融资行为以防止泡沫越吹越大，我们以往的节目就聊过房地产是标准的资金密集型企业，一个房地产商要做大做强光靠自有资金是绝对不行的一定要加杠杆，尤其是咱们还有预售制，这使得很多房地产商的杠杆被加到了无限的大。

你一开始只要拿一点点的自有资金把土地拍下来就可以了，拍下来的土地转手就可以到银行去借贷款，然后楼房建筑的过程中是建筑商和材料商垫资入场，你不需要花钱，刚刚打个地基就可以开始卖楼花，大量的购房者的首付款和贷款进来之后腰包是鼓鼓的，可是你并没有花钱的地方，于是很多房地产商拿着这个钱又到别的城市去拍地，所以我们看到中国的头部房地产商近些年来膨胀的极为迅速。

资产前几年看才几百亿一下子就飙升到了几万亿，当然与此同时他们的负债也是相当大的，甚至很多房地产开发商在过去几年还借起了美元债。美元债的利息相对很低，所以他们的融资成本也低，这样就能赚到更多的超额利润。

然而如果我国房地产市场一直高歌猛进，房价一直不断提升的话，这样一个超常规的发展会造就越来越多的大型房地产商，可是一旦房子有一天卖不动了房价出现了松动，资金链越来越紧张，那么就会有大量的房地产商倒下。

前两年我们为什么要推三道红线，就是要给这些开发商上紧紧箍咒，不要让他们把泡沫越吹越大，大到突然破裂不可收拾那一天。但是反过来讲，由于监管层面加强了对房地产开发商融资的要求，所以也真的使得越来越多资质不行的开发商出现了问题，所以从今年年初开始我们发现房子真是不好卖了，很多开发商出现了问题，而且很多情况慢慢正在陷入到恶性循环之中。

以往在那个房价不断上涨的时代你是不需要动员的，大家都觉得买到就是赚到，甚至很多人说我早买一年房等于少打10年工，有很多人抱怨说自己的同龄人就是比自己早买了两年房，结果在财富等级上都已经有了代差，所以当房价一路高歌猛进之时，大家一定会去买，我们觉得明天的价格比今天要高，后天的价格比明天还要高，所以买房是一个无比正确的投资方向。

然而当今年年初开始房价松动之后，很多人买涨不买跌，为什么？一部分人是要持币观望的，大家觉得房价已经开始下降了，开发商会给予越来越多的优惠折扣，那么我应该稍微等一等，我完全没有必要非在下行通道的时候提早买房，因为买的越晚有可能享受到的实惠越多。

疫情对经济的影响非常严重，我们不得不说我们身边有很多人正在遭遇失业和降薪，很多人现在考虑的不是如何改善自己的生活，换个大房子，而是能不能活下去挺下来，所以老百姓手中没有足够的钱也使得房价失去了支撑力。

当然还有更要命的一个事就是烂尾楼，当中小开发商资金链断裂之后，他是收了老百姓的购房款，可是这个钱挪作他用了，导致本该建好并交付给消费者的房屋无法正常交付，所以这也严重挫及了购房者的信心。

过往20年来每个城市都或多或少有一些烂尾楼，那个时候我们还跟大家讲买房的时候你一定要擦亮双眼去寻找那些大品牌，全国连锁的大公司历史悠久资金雄厚的人家在全国有上百个项目，哪个小项目出现点问题不至于累及全身，大开发商烂尾的可能性极低。

然而今年情况发生了巨变，今年有很多个大型开发商已经躺平了，有的还不起债有的交不了房，有的甚至处在崩溃边缘，为什么会这样？越是大的开发商在资金利用率上就越追求极致，因为这样可以使他们获得超额的利润，所以他们的资金链是绷得非常紧的。

三道红线监管之下他们失去了从银行系统融资的能力，房地产市场行情不好他们的销售又大不如前，再加上国际上美元强势，美元债券的利率一调再调使得过往借美元债是捡个便宜，而现在是落入到了陷阱之中。

所以今年以来有多个头部的全国性的大房地产公司出现了问题，以至于烂尾在很多城市出现，有些购房者真是很让人可怜，我们相信大品牌开发商义无反顾的把终身积蓄6个钱包都投进去了。然而到了交房的时候，房子无法交付给你，你还得继续偿还银行贷款，这样一个状态让很多消费者对预售制都失去了信心，所以现在还有人敢买期房吗？

以往我们可能会说你不要买小品牌开发商的，你买大品牌开发商的，可是现在大开发商都会倒掉，因此敢买期房的人恐怕只敢买国有大型房产企业的了，甚至在有些城市都出现这种情况，二手房比新房卖得好，为什么？好歹二手房已经交付了，不会存在烂尾的问题，一方面大家收入锐减没有足够的钱买房，另一方面对房价未来还有下降的预期，不会在现在这个时候买房。

再加上越来越多的人认为预售制这个魔鬼它既能让我们房地产迅速发展，又会使得很多人遭遇到灭顶之灾所以不敢买期房，于是在这三个因素的共同作用之下恶性循环起来，房地产行业就慢慢进入到冰冻期了。

然而我们也得必须明白一个事情，那就是房地产它既是实体经济也是国民经济的重要支柱，为什么？咱们可以想见一下，房地产行业上下游勾连了多少个相关行业，今年以来由于房子不好卖了，以至于很多其他行业也遭遇到了重大危机，开发商不去拿地了，很多城市的土地财政收入锐减，当地政府手里没有足够的钱会产生财政危机，有可能公务员的工资都发不出来，更别提修桥补路等公共事业了。

房地产开发商不拿地不开发了导致大量的建筑商材料商无法运营了，建筑工人是得建房才有钱赚才有饭吃的，大量的材料商也得有房子建才能够有利润。而且不光是他们，还有装修业家电业家具业，如果没有新房售卖，那么显然不会有多少人装修，也不会有多少人有更换家电和家具的需求，所以这些行业也因为房地产业的冷冻而逐渐飘摇。

很显然所有这些行业统统都是实体经济，所以我们真是对房地产又爱又恨，我们当然希望全体老百姓都能以非常便宜的价格用自己能负担起的价格买到房子，全家人幸福的居住在里面。过往那些年房价越来越高确实让很多人非常不舒服，而且对我们的实体经济也是造成影响的，很多小企业小买卖的小老板都会说他们赚的钱都被房租吃掉了，都被房东吃掉了，我们当然要抑制房价的快速上涨，防止房地产的泡沫越吹越大。

但是反过来讲，我们调控的根本目的并不是把房地产一下子拍死，并不是让房地产业彻底冷冻甚至我们都不是想让房价出现大幅的下跌，因为很显然一旦这个市场没有了信心对整个国民经济的损害都是巨大的。

对于普通的中国老百姓而言改革开放40年以来我们通过双手辛勤的劳作或多或少都积攒下了一定的家底，但是大家仔细想想个人家庭拥有的最大财富是什么，我想对于大多数城市家庭人而言恐怕就是房产了，如果房地产出现巨幅下跌，房子根本卖不出钱，那等于是全体老百姓的资产在缩水。

而另一方面，当所有开发商都倒掉了，那么未来谁给我们建房，我们还能买到房吗？所以一个月以来监管层面屡传好消息，三道红线已经慢慢变成了房地产的三支箭，哪三支箭呢？分别是银行信贷的支持、债券融资的帮扶以及股权融资的松绑。

尤其是这第三支箭，股权融资的松绑是指允许房企上市融资，而这一支箭此前被暂停了长达12年，三道红线是为了防止泡沫过大让房地产企业调整自己的负债，而今天的三支箭是给房地产企业松绑，安排信贷支持，让他们有充足的流动资金。

比如说就在最近这一个礼拜，中农工建交银等六大国有银行密集和17家头部房企签订了融资协议，总融资额超过12000亿人民币，这样巨大的授信就是要保证房地产企业未来有充足的资金，而且这17家房地产企业中既有国有房地产公司也有民营房地产公司，我们是一视同仁的。

而且我们是专款专用的要让这些房地产企业拿到足够的钱之后，把在建的工程统统完成不要留下一处又一处烂尾楼，让那些花了钱买房子的老百姓真正能够拿到钥匙拿到自己的房屋，这实际上就是在给整个市场建立信心。

您想如果我们花了钱贷了款等了两年，可是应当属于我们的房子竟然烂尾了，这样的打击会使得几乎所有人都不敢再去买房子，而今天我们给房地产企业松绑我们用三支箭使它资金充足就是为了让它保交楼就是为了提振整个市场的信心，就是为了恢复房地产实体经济这个国民经济支柱的重要作用。

我们希望在这三支箭的安排之下市场会慢慢的恢复活力，消费者会慢慢的增强信心，房地产企业也能最终走上正规的发展道路，我们一方面既不希望房价快速上涨泡沫越吹越大，但是我们也不希望房价巨幅下跌市场信心全无，我们要的是房地产行业能够稳健的发展，为全中国老百姓提供合适的住宅。